© www.pixabay.com
Grundsteuer
Allgemeines zur Grundsteuer
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben, sofern dieser nicht ausnahmsweise von der Grundsteuer befreit ist. Sie ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern von bebauten und unbebauten Grundstücken zu zahlen. Neben reinen Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich (mit-)genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.
Anders als die Grunderwerbsteuer (einmalig zu zahlen, wenn ich ein Grundstück oder Gebäude kaufe), muss die Grundsteuer jedes Jahr bezahlt werden. Vermieterinnen und Vermieter können sie, bei entsprechender Vereinbarung, über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen.
Die Umsetzung der Grundsteuerreform ist in vollem Gange.
Hintergrund:
Bisher basiert die Festsetzung der Grundsteuer auf Steuermessbeträgen, die ausgehend von den sogenannten Einheitswerten ermittelt werden. Diese Werte knüpfen an die Verhältnisse des Jahres 1964 (betrifft die „alten“ Bundesländer) bzw. 1935 (betrifft die „neuen“ Bundesländer) an. Diese Einheitswerte sind hinter der tatsächlichen Wertentwicklung bei Grundstücken in erheblichem Maße zurückgeblieben. Dies führt zu Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung in den „alten“ Bundesländern seit 2002 für verfassungswidrig erklärt. Am 2. Dezember 2019 wurde das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes (Grundsteuer-Reformgesetz) verkündet.
Die weiteren Schritte:
Der Stichtag der neuen Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist der 1. Januar 2022. Für die Ermittlung der Grundsteuerwerte wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer im Kalenderjahr 2022 zur Abgabe von entsprechenden Steuererklärungen aufgefordert. Abgabefrist: war der 31. Januar 2023.
Die Kommunen (Städte und Gemeinden) sind für die Festsetzung und Erhebung der Steuer zuständig. Die auf Grundlage der Grundsteuerwerte festzusetzenden Grundsteuermessbeträge werden den Kommunen bis Mitte 2024 von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt.
Ab dem Kalenderjahr 2025 verwenden die Kommunen erstmals die auf der Basis der neuen Grundsteuerwerte beruhenden Steuermessbeträge und setzen die zu zahlende Steuer fest und versenden Grundsteuerbescheide mit einer Zahlungsaufforderung.
Bis dahin sind die Einheitswerte weiterhin für die Festsetzung von Grundsteuermessbeträgen und Grundsteuer maßgeblich.
Folgende Anleitung hilft Ihnen beim Ausfüllen der Erklärung:
- Zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf Mein ELSTER für ein Einfamilienhaus
- Zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf Mein ELSTER für eine Eigentumswohnung
- Zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf Mein ELSTER für Land- und Forstwirte
- Anleitung zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen auf Mein ELSTER
Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft bzw. von Flächen, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, sind verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes (kurz: Feststellungserklärung) elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
Seit Juli 2022 steht Ihnen über „MeinELSTER“ (www.elster.de) die Möglichkeit der elektronischen Erklärungsabgabe zur Verfügung.
Hierfür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sofern Sie noch kein entsprechendes Benutzerkonto besitzen, können Sie dieses bereits jetzt unter www.elster.de beantragen. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto besitzen, welches Sie z. B. für Ihre Einkommensteuererklärung benutzen, können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden.
Die verlängerte Abgabefrist für die Feststellungserklärung endete am 31. Januar 2023. Die Pflicht zur Abgabe besteht auch weiterhin nach Ablauf dieser Frist.
Die neuen Grundsteuermess- und Grundsteuerwertbescheide
Ab 2025 erhalten Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer ihre Grundsteuerbescheide auf Basis der im Rahmen der Grundsteuerreform ermittelten neuen Grundsteuerwerte. Diese Bescheide werden von der jeweiligen Gemeinde oder Stadt ausgestellt, in deren Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück befindet.
Wie geht es weiter?
Die in diesem Bescheid ausgewiesene Grundsteuer ist an die zuständige Stadt bzw. Gemeinde zu zahlen.
Haben Sie Rückfragen oder Einwände, unterscheiden Sie bitte wie folgt:
- Bei Fragen oder Einwänden zum Grundsteuerbescheid, also insbesondere zu Zahlung sowie Erlass der Grundsteuer oder zum Hebesatz, wenden Sie sich bitte über die auf dem Grundsteuerbescheid angegebenen Kontaktdaten an die zuständige Stadt- bzw. Verbandsgemeindeverwaltung.
- Bei Fragen oder Einwänden zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags (z. B. zum Steuerschuldner), wenden Sie sich bitte schriftlich an das für Ihr Grundstück zuständige Lagefinanzamt. Die Kontaktdaten finden Sie auf den beiden zuvor genannten Bescheiden.
Was passiert mit laufenden Einspruchsverfahren?
Sollten Sie Einspruch gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts oder den Grundsteuermessbetrag eingelegt haben, wird dieses Verfahren durch den Erhalt des Grundsteuerbescheids nicht abgeschlossen. Die Grundsteuer ist dennoch fristgerecht an die Gemeinde zu zahlen.
Zur Verpflichtung zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen beachten Sie bitte die hierzu ergangene Presseinformation.
Die Frist zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen nach § 228 Absatz 2 BewG wird verlängert.
Für die Grundsteuer-Änderungsanzeige nach § 228 Absatz 2 BewG gelten damit folgende Abgabefristen:
- Für im Jahr 2022 eingetretene Änderungen: bisherige Anzeigefrist 31. Januar 2023 – verlängert bis zum 31. Dezember 2024.
- Für im Jahr 2023 eingetretene Änderungen: bisherige Anzeigefrist 31. Januar 2024 – verlängert bis zum 31. Dezember 2024.
Die entsprechende Allgemeinverfügung finden Sie auf der Startseite Ihres zuständigen Finanzamtes.
Anhand eines Beispiels werden die Auswirkungen des Bodenrichtwerts und des Baujahrs auf den Grundsteuermessbetrag veranschaulicht.
Dem Ausgangsfall wird ein Einfamilienhaus mit Baujahr (BJ) von 2005 und einem Bodenrichtwert in Höhe von 220 € zugrunde gelegt.
Weitere Angaben zum Ausgangsfall können der untenstehenden Tabelle entnommen werden:
| Ausgangsfall | |
|---|---|
| Grundstücksart | Einfamilienhaus |
| Eigentumsverhältnisse | Ehegatten zu je 1/2 Anteil |
| Mietniveaustufe | 1 |
| Fläche des Grundstücks | 538 m² |
| Bodenrichtwert (BRW) für baureifes Land | 220,00 € |
| Anzahl an Wohnungen | 1 |
| Wohnfläche | 130 m² |
| Garage | 1 |
Folgende Fallvarianten werden abweichend zum Ausgangsfall dargestellt:
- Variante 1: Bodenrichtwert in Höhe von 180 €
- Variante 2: Bodenrichtwert in Höhe von 250 €
- Variante 3: Baujahr vor 1949 und
- Variante 4: Baujahr 1980
Im Beispiel wurde ein fiktiver Hebesatz aus dem Jahr 2021 verwendet. Die in den Städten und Gemeinden ab dem 1. Januar 2025 maßgeblichen Hebesätze liegen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vor.
Tabellarische Übersicht über die Auswirkungen:
| Baujahr | BRW | Grundsteuerwert | Abgezinster Bodenwert | Steuermessbetrag (Steuermesszahl: 0,31 v. T.) | Grundsteuer (Hebesatz 370 % aus 2021) |
|---|---|---|---|---|---|
| Grundfall 2005 | 220 € | 238.100 € | 24.985,80 € | 87,76 € | 324,71 € |
| Variante 1 2005 | 180 € | 278.600 € | 20.442,92 € | 86,37 € | 319,57 € |
| Variante 2 2005 | 250 € | 286.500 € | 28.392,95 € | 88,82 € | 328,63 € |
| Variante 3 vor 1949 | 220 € | 162.400 € | 65.441,24 € | 50,34 € | 186,26 € |
| Variante 4 1980 | 220 € | 194.800 € | 46.314,27 € | 60,39 € | 223,44 € |
Die vorstehende Tabelle verdeutlicht, dass der in die Grundsteuerwertermittlung eingehende abgezinste Bodenwert von zwei Komponenten abhängig ist:
- Bodenrichtwert und
- Baujahr.
Eine Erhöhung bzw. Minderung des Bodenrichtwertes wirkt sich nur in äußerst gedämpfter Form auf die Höhe der Grundsteuer aus (vgl. Variante 1 und 2).
Dagegen hat das angegebene Baujahr ein erhebliches höheres Gewicht bei der Berechnung der Grundsteuer (vgl. Variante 3 und 4).
Dies ist auf folgenden Umstand zurückzuführen:
Ältere Gebäude haben einerseits eine kürzere Restnutzungsdauer und eine niedrigere Nettokaltmiete, aber anderseits höhere Bewirtschaftungskosten als neuere Gebäude.
Der Wert des Grund und Bodens steigt dementsprechend im Verhältnis zum Wert des Gebäudes mit zunehmendem Gebäudealter an.
Aufgrund der kürzeren Restnutzungsdauer erhöht sich daher der Abzinsungsfaktor für den Wert des Grund und Bodens.
Als Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks in Rheinland-Pfalz haben Sie ein Informationsschreiben Ihres Finanzamts samt Ausfüllhilfe erhalten, aus der Geobasisdaten und Informationen, die für die Feststellungserklärung benötigt werden, hervorgehen.
Weitere Informationen für:
Eigentümerinnen und Eigentümer von unbebauten und bebauten Grundstücken
Eigentümerinnen und Eigentümer von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen, inklusive Wirtschaftsgebäude und verpachtete Ländereien
Steuerchatbot:
Für Fragen rund um die Grundsteuer steht Ihnen auch der virtuelle Steuerchatbot zur Verfügung.
Aktuelle Fragen und Antworten rund um die Feststellungserklärung finden Sie bei unseren "FAQs zur Grundsteuerreform".
Zusätzlich finden Sie hier eine Auflistung der Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner der Bewertungsstellen in den Finanzämtern.
ELSTER – Ihr Online-Finanzamt:
Das Internetportal „ELSTER Ihr Online-Finanzamt“ bündelt die online Dienstleistungen der Steuerverwaltung und ist damit auch im Bereich der Grundsteuer Ihr „persönliches elektronisches Finanzamt“. Hier finden Sie nach kostenloser Registrierung alle Formulare und Vordrucke zur Grundsteuer.
Hilfen zur Registrierung finden Sie bei unseren Klickanleitungen in der Rubrik ELSTER.
