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Grundsteuer
Allgemeines zur Grundsteuer
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben, sofern dieser nicht ausnahmsweise von der Grundsteuer befreit ist. Sie ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern von bebauten und unbebauten Grundstücken zu zahlen. Neben reinen Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich (mit-)genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.
Anders als die Grunderwerbsteuer (einmalig zu zahlen, wenn ich ein Grundstück oder Gebäude kaufe), muss die Grundsteuer jedes Jahr bezahlt werden. Vermieterinnen und Vermieter können sie, bei entsprechender Vereinbarung, über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen.
Die Umsetzung der Grundsteuerreform ist in vollem Gange.
Hintergrund:
Bisher basiert die Festsetzung der Grundsteuer auf Steuermessbeträgen, die ausgehend von den sogenannten Einheitswerten ermittelt werden. Diese Werte knüpfen an die Verhältnisse des Jahres 1964 (betrifft die „alten“ Bundesländer) bzw. 1935 (betrifft die „neuen“ Bundesländer) an. Diese Einheitswerte sind hinter der tatsächlichen Wertentwicklung bei Grundstücken in erheblichem Maße zurückgeblieben. Dies führt zu Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung in den „alten“ Bundesländern seit 2002 für verfassungswidrig erklärt. Am 2. Dezember 2019 wurde das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes (Grundsteuer-Reformgesetz) verkündet.
Die weiteren Schritte:
Der Stichtag der neuen Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist der 1. Januar 2022. Für die Ermittlung der Grundsteuerwerte wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer im Kalenderjahr 2022 zur Abgabe von entsprechenden Steuererklärungen aufgefordert. Abgabefrist: war der 31. Januar 2023.
Die Kommunen (Städte und Gemeinden) sind für die Festsetzung und Erhebung der Steuer zuständig. Die auf Grundlage der Grundsteuerwerte festzusetzenden Grundsteuermessbeträge werden den Kommunen bis Mitte 2024 von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt.
Ab dem Kalenderjahr 2025 verwenden die Kommunen erstmals die auf der Basis der neuen Grundsteuerwerte beruhenden Steuermessbeträge und setzen die zu zahlende Steuer fest.
Bis dahin sind die Einheitswerte weiterhin für die Festsetzung von Grundsteuermessbeträgen und Grundsteuer maßgeblich.
Folgende Anleitung hilft Ihnen beim Ausfüllen der Erklärung:
Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft bzw. von Flächen, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, sind verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes (kurz: Feststellungserklärung) elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
Seit Juli 2022 steht Ihnen über „MeinELSTER“ (www.elster.de) die Möglichkeit der elektronischen Erklärungsabgabe zur Verfügung.
Hierfür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sofern Sie noch kein entsprechendes Benutzerkonto besitzen, können Sie dieses bereits jetzt unter www.elster.de beantragen. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto besitzen, welches Sie z. B. für Ihre Einkommensteuererklärung benutzen, können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden.
Die verlängerte Abgabefrist für die Feststellungserklärung endete am 31. Januar 2023. Die Pflicht zur Abgabe besteht auch weiterhin nach Ablauf dieser Frist.
Öffentliche Bekanntmachung des Bundesministeriums der Finanzen vom 04. November 2022.
Hier finden Sie unseren Flyer mit Kurzinformationen zur Grundsteuer-Reform.
Wie sehen die neuen Bescheide aus und wie geht es weiter?
Die Grundsteuer wird in Rheinland-Pfalz wie bisher auch in drei Schritten ermittelt:
Anhand des folgenden Musterfalls finden Sie hier Erläuterungen zum Ablauf des Verfahrens und zu den neuen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheiden:
Die Ehegatten Max und Erika Mustermann sind Eigentümer eines Einfamilienhauses.
Die Angaben aus dem Datenstammblatt, das ihnen im Zeitraum vom Mai bis August 2022 von ihrem Finanzamt als Ausfüllhilfe gesendet wurde, haben sie überprüft und in die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes übernommen.
Hiernach beträgt die amtliche Fläche (Grundstücksgröße) 538 m² und der Bodenrichtwert für baureifes Land 220 € pro m². Nach Angaben der Ehegatten wurde das Gebäude mit einer Garage in 2005 errichtet (Baujahr 2005). Die Wohnfläche beträgt 130 m².
Die Angaben der Ehegatten sind im Muster des Grundsteuerwertbescheids gelb hinterlegt.
1. Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt
Auf Grundlage der eingereichten Feststellungserklärung (Steuererklärung) ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundbesitzes erhält hierüber einen Bescheid über den Grundsteuerwert - Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022.
Dieser enthält keine Zahlungsaufforderung!
Muster eines Grundsteuerwertbescheides am Beispiel eines Einfamilienhauses, Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022
2. Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt
Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt mit der gesetzlich festgelegten Grundsteuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundbesitzes erhält hierüber einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag - Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025.
Dieser enthält ebenfalls keine Zahlungsaufforderung!
Muster eines Grundsteuermessbescheides am Beispiel eines Einfamilienhauses, Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025
3. Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune
Die Kommune multipliziert den vom Finanzamt mitgeteilten Grundsteuermessbetrag mit dem einschlägigen Hebesatz der Stadt oder Gemeinde und setzt die Grundsteuer fest. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundbesitzes erhält einen Grundsteuerbescheid.
Erst dieser Bescheid enthält eine Zahlungsaufforderung!
Grundsteuerzahlungen nach neuem Recht sind ab dem 1. Januar 2025 zu leisten.
Erläuterung des Bewertungsverfahrens
Anhand eines Beispiels werden die Auswirkungen des Bodenrichtwerts und des Baujahrs auf den Grundsteuermessbetrag veranschaulicht.
Dem Ausgangsfall wird ein Einfamilienhaus mit Baujahr (BJ) von 2005 und einem Bodenrichtwert in Höhe von 220 € zugrunde gelegt.
Weitere Angaben zum Ausgangsfall können der untenstehenden Tabelle entnommen werden:
| Ausgangsfall | |
|---|---|
| Grundstücksart | Einfamilienhaus |
| Eigentumsverhältnisse | Ehegatten zu je 1/2 Anteil |
| Mietniveaustufe | 1 |
| Fläche des Grundstücks | 538 m² |
| Bodenrichtwert (BRW) für baureifes Land | 220,00 € |
| Anzahl an Wohnungen | 1 |
| Wohnfläche | 130 m² |
| Garage | 1 |
Folgende Fallvarianten werden abweichend zum Ausgangsfall dargestellt:
- Variante 1: Bodenrichtwert in Höhe von 180 €
- Variante 2: Bodenrichtwert in Höhe von 250 €
- Variante 3: Baujahr vor 1949 und
- Variante 4: Baujahr 1980
Im Beispiel wurde ein fiktiver Hebesatz aus dem Jahr 2021 verwendet. Die in den Städten und Gemeinden ab dem 1. Januar 2025 maßgeblichen Hebesätze liegen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vor.
Tabellarische Übersicht über die Auswirkungen:
| Baujahr | BRW | Grundsteuerwert | Abgezinster Bodenwert | Steuermessbetrag (Steuermesszahl: 0,31 v. T.) | Grundsteuer (Hebesatz 370 % aus 2021) |
|---|---|---|---|---|---|
| Grundfall 2005 | 220 € | 238.100 € | 24.985,80 € | 87,76 € | 324,71 € |
| Variante 1 2005 | 180 € | 278.600 € | 20.442,92 € | 86,37 € | 319,57 € |
| Variante 2 2005 | 250 € | 286.500 € | 28.392,95 € | 88,82 € | 328,63 € |
| Variante 3 vor 1949 | 220 € | 162.400 € | 65.441,24 € | 50,34 € | 186,26 € |
| Variante 4 1980 | 220 € | 194.800 € | 46.314,27 € | 60,39 € | 223,44 € |
Die vorstehende Tabelle verdeutlicht, dass der in die Grundsteuerwertermittlung eingehende abgezinste Bodenwert von zwei Komponenten abhängig ist:
- Bodenrichtwert und
- Baujahr.
Eine Erhöhung bzw. Minderung des Bodenrichtwertes wirkt sich nur in äußerst gedämpfter Form auf die Höhe der Grundsteuer aus (vgl. Variante 1 und 2).
Dagegen hat das angegebene Baujahr ein erhebliches höheres Gewicht bei der Berechnung der Grundsteuer (vgl. Variante 3 und 4).
Dies ist auf folgenden Umstand zurückzuführen:
Ältere Gebäude haben einerseits eine kürzere Restnutzungsdauer und eine niedrigere Nettokaltmiete, aber anderseits höhere Bewirtschaftungskosten als neuere Gebäude.
Der Wert des Grund und Bodens steigt dementsprechend im Verhältnis zum Wert des Gebäudes mit zunehmendem Gebäudealter an.
Aufgrund der kürzeren Restnutzungsdauer erhöht sich daher der Abzinsungsfaktor für den Wert des Grund und Bodens.
Als Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks in Rheinland-Pfalz haben Sie ein Informationsschreiben Ihres Finanzamts samt Ausfüllhilfe erhalten, aus der Geobasisdaten und Informationen, die für die Feststellungserklärung benötigt werden, hervorgehen.
Weitere Informationen für:
Eigentümerinnen und Eigentümer von unbebauten und bebauten Grundstücken
Eigentümerinnen und Eigentümer von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen, inklusive Wirtschaftsgebäude und verpachtete Ländereien
Steuerchatbot:
Für Fragen rund um die Grundsteuer steht Ihnen auch der virtuelle Steuerchatbot zur Verfügung.
Aktuelle Fragen und Antworten rund um die Feststellungserklärung finden Sie bei unseren "FAQs zur Grundsteuerreform".
Zusätzlich finden Sie hier eine Auflistung der Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner der Bewertungsstellen in den Finanzämtern.
ELSTER – Ihr Online-Finanzamt:
Das Internetportal „ELSTER Ihr Online-Finanzamt“ bündelt die online Dienstleistungen der Steuerverwaltung und ist damit auch im Bereich der Grundsteuer Ihr „persönliches elektronisches Finanzamt“. Hier finden Sie nach kostenloser Registrierung alle Formulare und Vordrucke zur Grundsteuer.
Hilfen zur Registrierung finden Sie bei unseren Klickanleitungen in der Rubrik ELSTER.